一度は「居抜き」という言葉を耳にした事がありますよね？
実際に弊社でも居抜き物件のネイルサロンから始めたことがありますので、
今回はその経験からどんな状態が居抜きなのか？居抜きが安いっていうけど一体何が安いの？メリットはあるの？といった疑問にお答えしていきます。
目次
1, 居抜き物件とは
設備や造作、什器、家具、備品等がついたままで売買または賃貸借される物件の事です。
居抜きの状態で購入または借りることができた場合、すでにある設備や備品をそのまま利用できるので、初期費用を抑える事が可能です。
また、時間をかけずに営業開始が可能です。極端な話ですが、同業種での開店で、設備が整った状態であれば次の日からでも営業が可能になります。
営業はしていなくても、内装工事や準備を行っている間も賃料は発生するので、最低限の時間で営業可能になるというのは嬉しいことですよね。
1-1, メリット
通常はコンクート剥き出しの状態からのスタートになるので、天井、壁、床を作り、電気配線や照明設置工事や水回りの工事も必要です。
加えて備品の購入もありますが、すでに営業していた状態で始めるなら、一部の内装工事のみや、什器や備品の買い替えくらいで済ます事も可能です。
金額にすると200万円以上違うのではないでしょか。
ですので、居抜き物件は開業時の初期費用面でのメリットが非常に大きいのです。
1-2, デメリット
必要ない設備やイメージが合わない場合、廃棄処分費用や解体が必要になると余計な費用がかかってしまいます。
備品も壊れていた、不要だったということもあります。
不要な箇所は契約前に交渉することも可能なので、現地をしっかり見て判断することが大切です。
また、前の店舗の廃業理由が業績不振の場合、同じ業種で営業するリスクはあります。
このような事にならないよう、廃業理由や周りの店舗の状況を調査しておきましょう。
1-3, 造作譲渡料
居抜き物件に残っている内装、什器、設備などを、そのまま新しい借主が買い取る為の費用のことです。造作譲渡料は上記の費用を、新しいオーナーが前オーナーに支払います。
居抜き物件を契約する時は、賃貸借契約とは別に前オーナーとの間で造作売買の契約を結ぶ必要があります。賃料や保証金といった基本的にかかる費用に比べて造作譲渡料は見落としがちですが、ここが初期費用を抑える大きな鍵になるので造作譲渡料に関しては前オーナーとの交渉が大切です。
2, 居抜きを探すとき
居抜き物件のおすすめポイントを紹介してまいりましたが、居抜き物件を探すときのポイントをお伝えしていきます！
2-1, 契約のスピード感
お伝えしたように居抜き物件は非常にメリットが大きいので、居抜き物件を狙っている方は多いと思って下さい。迷っているうちに他で契約が決まってしまったということがないよう、見学後の契約は急ぐことをお勧めします。
見学に行かれた時に他に検討されている方がいるようでしたら、いつまでに返事をするので待っていて欲しいといったようなお願いもしておくといいでしょう。
2-2, 同じ業種を選ぶ
飲食店の居抜きをオフィスに使用しようとしてもあまりいいことはないですよね？
もちろん床や壁、電気設備が整っているようでしたら内装工事の費用が抑えられるのでメリットはありますが、居抜きのメリットを最大限活かすなら、同業者の方が使用できる設備は多いです。
3, 居抜きを契約するときの注意点
初期費用を抑えたり、すぐに営業ができたり居抜き物件には良いところが多いですよね。しかしいくつかの点は契約前に確認を行なっておかないと、トラブルや予期せぬ費用がかかってしまいます。
せっかく見つけた居抜き物件でトラブルが起こらないよう、どんな点に気をつけるべきなのかを紹介致します。
3-1, 前の店舗
情報不足の場合、自分で調べることも必要です。業績が悪く閉店している場合はまた同じことが起
きる可能性があるので、慎重に判断しましょう。
3-2, 設備の所有者責任
リースの契約がある設備や機器があるのかを必ず確認しましょう。
リース契約が残ったままで引き継ぐと、造作譲渡した相手が契約を引き継ぐことになります。トラブルを避ける為に、リース品の有無や、どの設備や備品を譲渡するのか契約書を作成するとベストです。
3-3, 原状回復
通常、退去する際に原状回復の義務があります。
原状回復というのはスケルトンの状態に戻すことです。居抜きの状態で入居しても、退去の際はスケルトンに戻さないと行けませんので解体費用がかかります。
通常、賃貸借契約書に退去の際についても記載がありますので必ず退去の際の契約事項の確認を行いましょう。
4, まとめ
いかがでしたでしょうか？居抜きが安いと言われるのは初期費用が抑えられる、初期費用をあまりかけなくていいというところから安いと言われるようです。
私も居抜きの物件を複数見てきましたが、居抜き物件で契約を決定するポイントは立地はやエリアはもちろんですが前の店舗の閉店理由が一番重要です。
前の店舗の業績が悪い場合、同じようになる確率は高くなります。
業績不審ではなく、スタッフが減少したり、オーナーの都合で経営が難しくなったような店舗が理想ではないでしょうか。
居抜き物件のメリットは大きく比較的簡単にオープンすることが可能ですが、集客ができないエリアやお客様が来ない店舗だとその後経営が難しくなってしまうので、居抜き物件契は慎重に行なって行きましょう。
居抜き物件の検討方法、造作譲渡費用のご相談なども承っておりますので、
お気軽にお問い合わせくださいませ。